Для иностранцев, желающих купить жилье в Индонезии, действующая налоговая система может показаться непростой. Вам придется оплачивать несколько налогов на недвижимость, доход от аренды и ряд других взносов. Однако, если разобраться, ничего сложного в индонезийской системе налогообложения нет. В данной статье мы поговорим об обязательных платежах для покупателей, продавцов и владельцев жилых объектов.
Содержание:
- Ежегодные налоги на недвижимость в Индонезии
- Налоги на доход от аренды в Индонезии
- Налог на передачу земли и зданий (BPHTB)
- Налог на роскошь
- Налог на добавленную стоимость (НДС)
- Документальный гербовый сбор (DST)
- Оплата юридических услуг
- Поможем купить жилье в Индонезии!
Ежегодные налоги на недвижимость в Индонезии
Налог на землю и строительство (PBB)
Pajak Bumi dan Bangunan является основным налогом на недвижимость, который выплачивают все собственники в стране. Для физических и юридических лиц, которые вправе распоряжаться землей, он обязателен.
Сумма налога зависит от оценочной стоимости земли и здания. Она определяется в индивидуальном порядке. Землевладельцы ежегодно оплачивают PBB в Генеральном налоговом управлении. Ранее ставка PBB варьировалась от 0,01 до 0,3%. В 2022 году правительство страны повысило ее до 0,5%.
Для расчета PBB необходимо знать два показателя ‒ NJOP и NJKP.
- NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) ‒ это средняя цена, по которой продается недвижимость. Если недавних сделок с объектом не было, местные органы самоуправления определяют NJOP с учетом сравнения данного строения с подобными ему.
- NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) ‒ оценочная стоимость, зависящая от NJOP.
NJKP можно рассчитать по формуле: NJKP = 40% или 20% x (NJOP ‒ NJOPTKP),
где 40% применяется, если стоимость недвижимости не менее 1 млрд индонезийских рупий (65 000 $), и 20% ‒ если цена объекта ниже этой суммы.
Налог PBB рассчитывают по формуле: PBB = 0,5% х NJKP.
Если платеж не внесен, налоговые органы Индонезии отправляют собственникам уведомление о задолженности (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang, SPPT), где указана требуемая сумма. Срок внесения PBB ‒ полгода после получения этого документа.
Налоги на доход от аренды в Индонезии
Подоходный налог с населения (НДФЛ)
Иностранцы, проживающие в Индонезии более 183 дней в году, признаются налоговыми резидентами, а потому обязаны платить НДФЛ на прибыль от сдачи своей недвижимости в аренду. Подоходный налог с населения является прогрессивным и зависит от годового дохода. Ниже приведена таблица с обзором его ставок:
- Доход до 60 млн индонезийских рупий (3900 $) ‒ ставка 5%.
- Доход от 60 млн до 250 млн индонезийских рупий (от 3900 до 16 250 $) ‒ ставка 15%.
- Доход от 250 млн до 500 млн индонезийских рупий (от 16 250 до 32 500 $) ‒ ставка 25%.
- Доход от 500 млн до 5 млрд индонезийских рупий (от 32 500 до 325 000 $) ‒ ставка 30%.
- Доход более 5 млрд индонезийских рупий (более 325 000 $) ‒ ставка 35%.
Отчетность по этому налогу должна быть подана до 31 марта следующего года. Срок оплаты наступает 10-го числа следующего месяца после подачи декларации.
Удерживаемый налог (PPh)
Нерезиденты, владеющие недвижимостью в Индонезии и получающие доход от аренды, обязаны платить удерживаемый налог. Для расчета этого взноса, также известного как налог на доход от аренды, за основу берут валовую прибыль от сдачи недвижимости внаем. Владельцы жилья должны указывать свой доход от аренды и расчет суммы налога в своих ежегодных декларациях.
Важно отметить, что этот подоходный налог отличается от подоходного налога на население. Иностранцы ‒ налоговые резиденты Индонезии, получающие доход от аренды недвижимости, могут столкнуться с двойным налогообложением.
Ставка удерживаемого налога составляет 20% и применяется по умолчанию, если между Индонезией и страной происхождения нерезидента нет соглашения об избежании двойного налогообложения. Если оно есть, ставка для физлиц-нерезидентов может быть снижена соответствующим образом. Размер сокращения зависит от конкретной страны.
Подоходный налог в Индонезии платят владельцы, сдающие свою недвижимость в аренду. Отчетность по налогу должна быть подана до 20-го числа следующего месяца. Срок внесения оплаты ‒ до 10-го числа следующего месяца.
Налог на передачу земли и зданий (BPHTB)
В Индонезии также введен налог на передачу собственности, известный как Bea Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Он обязателен в случае приобретения недвижимости или земли. Ставка составляет фиксированные 5% от цены объекта налогообложения, известной как Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), после вычета стоимости недвижимости, не подлежащей налогообложению и известной как Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOTKP).
BPHTB является единоразовым платежом, который производится во время проведения сделки. Акт передачи собственности не будет заверен нотариусом до полной оплаты этого налога.
Плательщиком налога на передачу недвижимости (BPHTB) является покупатель.
Формула расчета следующая: BPHTB = 5% х (NPOP ‒ NPOTKP).
Налог на роскошь
При продаже элитной недвижимости в Индонезии применяется также налог на роскошь (Pajak Penjualan atas Barang Mewah, PPnBM), размер которого составляет 20% от стоимости объекта. Обратите внимание: им облагаются только первичные продажи таких типов жилья, как квартиры, таунхаусы и виллы стоимостью примерно 2 млн $.
Налог на добавленную стоимость (НДС)
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) оплачивает покупатель или арендатор. Он применяется при покупке или аренде недвижимости в коммерческих целях. Это относится к случаям, когда потребитель приобретает или снимает жилье напрямую у застройщика или продавца, например, новый дом или объект, находящийся на стадии возведения. Сделки по покупке и продаже уже использованной недвижимости или вторичного рынка не облагаются НДС. Ставка налога составляет 11% от стоимости объекта.
Документальный гербовый сбор (DST)
DST ‒ это налог, взимаемый при оформлении, выдаче или передаче определенных юридических документов или инструментов в Индонезии. Применяется к различным бумагам, включая (но не ограничиваясь ими) акты, ипотечные кредиты, договоры аренды, векселя и др. Сумма налога фиксированная и составляет 10 000 индонезийских рупий (0,65 $). Оплачивается при легализации документа.
Оплата юридических услуг
Для совершения сделок с недвижимостью требуется участие земельных чиновников. Эти должностные лица назначаются главой Национального управления по земле или главой местного района. Стоимость данной услуги составляет 1% от стоимости объекта.
Юридические расходы, связанные со сделками с недвижимостью, обычно рассчитываются в процентах от общей суммы транзакции и варьируются от 0,5 до 1,5%. Кроме того, продавец отвечает за оплату агентского вознаграждения ‒ обычно это 5% от стоимости сделки.
Поможем купить жилье в Индонезии!
Итак, налоги в Индонезии имеют свои особенности, однако мало чем отличаются от систем, применяемых в других странах при приобретении или аренде недвижимости.
Чтобы упростить процесс выбора и покупки, воспользуйтесь нашим сайтом-агрегатором. На интернет-площадке представлены различные варианты недвижимости от проверенных агентств и застройщиков. Вы можете использовать удобные фильтры по цене, расположению, типу объекта, площади, чтобы найти подходящий вам дом. Начните поиск высоколиквидной доходной недвижимости в Индонезии уже сегодня. Именно сейчас лучшее время для инвестиций в зарубежное жилье.