С недавнего времени покупка квартиры в Индонезии в частную собственность стала доступна для иностранцев. В 2021 году правительством государства было утверждено постановление, согласно которому зарубежные граждане получили ряд привилегий, в том числе возможность приобретать квартиры в полное владение. Важно отметить, что данное право распространяется только на объекты, расположенные в особых экономических зонах.
Кроме того, купить квартиру в Индонезии в собственность можно только в том случае, если ее стоимость будет не менее утвержденной правительством суммы. Пороги цен разнятся в зависимости от регионов. Например, для Джакарты минимальная сумма покупки установлена в размере 210 000 $, для Бали – 140 000 $, для центральной Явы – 70 000 $.
Можно ли купить квартиру в Индонезии дешевле? Да, можно. Но в данном случае вы берете объект не в собственность, а в долгосрочное пользование. Такое жилье тоже разрешено сдавать в аренду, продавать и передавать по наследству, но только в ограниченный период времени. С учетом всех доступных сроков продления период пользования объектом может доходить до 80 лет.
Снятие жестких ограничений на право собственности для иностранных граждан, а также активное развитие инфраструктуры и строительство большого числа инвестиционных проектов заметно укрепили местный рынок недвижимости. В I половине 2023 количество заявок на покупку индонезийского жилья выросло на 47%.
Большинство инвесторов предпочитают приобретать апартаменты и виллы на Бали. На популярном острове и в других индонезийских регионах активно возводятся новые жилые проекты. Застройщики предлагают покупателям выгодные условия для покупки готового рентного бизнеса.
Рассмотрим подробнее, стоит ли покупать недвижимость в Индонезии для сдачи в аренду, и как иностранному инвестору легально заниматься рентным бизнесом, получая пассивный доход.
Содержание:
- Как законно сдавать жилье в аренду в Индонезии?
- Стоимость аренды жилья в Индонезии
- Рентабельность инвестиций в Индонезии и налоги
- Различие инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость
- Заключение
Как законно сдавать жилье в аренду в Индонезии?
Если планируете купить апартаменты для сдачи в Индонезии, то вам стоит ознакомиться с местными правилами, касающимися ведения рентного бизнеса. Сдавать жилье в государстве допустимо только через зарегистрированную компанию. Иностранец может сделать это самостоятельно, но процесс довольно сложный. Для оформления рентного бизнеса потребуется:
- зарегистрировать компанию с иностранным капиталом (PT PMA);
- получить налоговый номер (NPWP);
- оформить лицензию (Pondok Wisata), разрешающую проживание туристов в определенном жилом объекте;
- получить разрешение на работу для иностранца, который будет заниматься управлением проекта;
- официально нанять сотрудников и уплачивать на них страховые взносы, социальные налоги, а также 13-ю зарплату в конце или начале каждого года;
- подавать налоговые отчеты и платить налоги.
Многие иностранные инвесторы выбирают более легкий способ получения пассивного дохода от покупки квартиры в Индонезии. Отзывы тех, кто обратился в специализированное агентство за оказанием услуг по управлению недвижимостью, обычно позитивные. Это помогает избежать многих бюрократических процедур, экономит время и зачастую бывает даже выгоднее для инвестора.
Владелец апартаментов может обратиться в управляющую компанию и составить доверенность на ее сотрудника, который будет решать все вопросы, связанные со сдачей апартаментов: искать арендаторов, готовить квартиру к заселению, устранять мелкие технические неполадки, оплачивать коммунальные расходы и т. д. Такие услуги часто предоставляют агентства недвижимости.
Также есть вариант сразу купить готовый арендный бизнес. Многие застройщики продают гостиничные номера и квартиры в апарт-отелях еще на стадии возведения. Во-первых, стоимость такого объекта наиболее выгодна. Во-вторых, девелопер предлагает собственнику удобную схему получения пассивного дохода: апартаменты находятся в составе жилого комплекса под управлением гостиничного бренда и приносят прибыль, из которой владелец получает фиксированный процент. Также есть иные варианты распределения дохода в зависимости от типа объекта и его популярности на арендном рынке.
Стоимость аренды жилья в Индонезии
Цены на аренду квартир и домов в Индонезии сильно зависят от региона. Среди туристов наиболее востребован Бали. Рассмотрим динамику цен по самым популярным районам острова.
Дороже всего обходятся резиденции в Нуса-Дуа, Сануре и Семиньяке. Жилье в среднем ценовом диапазоне легко найти в Куте, Убуде и Чангу. Дешевле можно снять недвижимость в небольшой деревне Джимбаран и северных районах Бали.
Стоимость жилья также зависит от его типа. Например, небольшая комната в гостевом доме без отдельной кухни обойдется примерно в 10 $ в сутки. Номер в отеле будет стоить в среднем 50 $ в сутки. Цена аренды апартаментов начинается от 174 $ в месяц. За дом придется заплатить от 250 $ в месяц.
Рентабельность инвестиций в Индонезии и налоги
Выгодно ли сдавать квартиру в аренду в Индонезии с учетом показателей рентабельности и расходов на налоги? Так как страна является популярным курортом с круглогодичным притоком туристов, то даже несмотря на довольно высокие налоги сдавать здесь жилье выгодно.
В III квартале 2023 рентабельность апартаментов с 1 спальней для наиболее популярных регионов выглядит следующим образом:
- Джакарта – от 6,8% до 10,4%;
- Тангеранг – 6,85%;
- Сурабая – 11,07%;
- Бадунг – 9,09%.
Наибольшую прибыль приносит жилье в среднем ценовом диапазоне. Элитная недвижимость дает меньшую рентабельность за счет своей высокой цены. Премиальные виллы чаще всего покупают инвесторы, больше рассчитывающие на сохранение капитала от инфляции, чем на получение рентной прибыли. Такое жилье ежегодно растет в цене и имеет хорошую ликвидность.
Иностранные граждане оплачивают налог на доход, полученный на территории страны. Он составляет 20% от суммы прибыли. Тем не менее, пока не существует механизмов контроля уплаты данного налога.
Также налогом облагается процесс передачи прав собственности на недвижимость: покупатель оплачивает 5%, а продавец – 3% от общей стоимости объекта. Кроме того, владелец жилья обязан платить налог на недвижимость в размере 0,5% от оценочной стоимости апартаментов.
Существуют и стандартные налоги – НДС в размере 10% от суммы и федеральный налог – 1% от денежного оборота.
Различие инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость
Стоит ли сдавать квартиру в Индонезии или лучше посмотреть в сторону коммерческих объектов? Ответ на вопрос зависит от ваших целей и суммы, которую вы готовы потратить. Порог входа на рынок жилых объектов несколько ниже, чем на коммерческий. Также различаются и механизмы покупки.
Чтобы стать владельцем коммерческой недвижимости на Бали или в другом индонезийском регионе иностранцу необходимо зарегистрировать частную компанию. Далее уже на юридическое лицо оформляется ресторан, гостевой дом, отель, магазин, салон красоты или другой нежилой объект. На рынке можно найти варианты уже готового бизнеса. Например, ресторан с оборудованием и наработанной клиентской базой, либо мини-отель, имеющий постоянный приток постояльцев.
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду? Несмотря на то что процесс приобретения такого объекта связан с дополнительными сложностями, бизнес-недвижимость может приносить владельцу более высокий доход, чем жилая. Удачные коммерческие площади могут обеспечивать прибыль до 20% годовых. Как правило, они так или иначе связаны с туризмом и находятся в популярных курортных районах.
Заключение
Сегодня инвестор может купить квартиру для сдачи в аренду на Бали даже без личного присутствия. Сделка осуществляется удаленно через посредника по доверенности. Также дистанционно можно и сдавать жилье в аренду. Все организационные вопросы легко решаются управляющей компанией, а владелец квартиры просто получает гарантированный доход. Это хорошая альтернатива банковским вкладам и покупке ценных бумаг, а также прекрасный способ диверсификации портфеля.
Вы можете выбрать подходящий вариант квартиры для инвестиций с помощью удобного поиска на нашем сайте. В каталоге представлены разные варианты жилья, начиная от бюджетных студий и заканчивая роскошными резиденциями с видом на море. Также есть и готовые инвестиционные проекты в виде квартир в современных комплексах с гостиничным обслуживанием. Подобрать оптимальный вариант для будущей инвестиции помогут наши специалисты.